Forum D – Unità D1
I diritti reali e i beni
► Riepiloghi
L’aggettivo reale deriva dal latino res che significa cosa, oggetto.
Caratteri tipici dei diritti reali sono la patrimonialità, la tipicità e l’assolutezza.
Patrimonialità significa che il diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico (un terreno, una nave, una batteria di pentole, ecc.).
Tipicità significa che i diritti reali costituiscono un numero chiuso. Sono tali, cioè, solo i tipi indicati dalla legge.
L’assolutezza consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia assolutamente rispettato da tutti.
La proprietà è sicuramente il più rilevante tra i diritti sulle cose, per la funzione economica che assolve e per gli ampi poteri che attribuisce al titolare.
Gli altri, chiamati diritti reali di godimento su cosa altrui o anche diritti reali minori sono l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, l’enfiteusi, la superficie e le servitù prediali.
Il concetto di bene, pertanto, è più ristretto rispetto a quello di cosa.
Non sono beni, per esempio, le cose disponibili in natura in quantità così rilevante da rendere priva di significato una loro appropriazione. Non avrebbe senso pretendere di appropriarsi di cose come l’energia solare o l’energia eolica che, pur rivestendo una grande utilità, sono talmente abbondanti che chiunque può utilizzarle senza necessità (né possibilità) di rivendicarne un uso esclusivo.
Sono beni, invece le cose:
- utili, anche in senso molto ampio come, per esempio, i gioielli;
- accessibili, cioè concretamente raggiungibili e utilizzabili;
- oggetto di diritto, cioè tali che sia possibile escludere altri dal godimento.
- il lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti;
- i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia;
- le opere destinate alla difesa nazionale.
Questi beni sono assegnati in proprietà esclusiva allo Stato o agli altri enti pubblici perché in tal modo può esserne garantita una utilizzazione che sia di vantaggio per tutta la collettività.
Secondo quanto dispone l’art. 823 c.c. essi sono inalienabili e ciò vuol dire che non possono essere trasferiti in proprietà a soggetti privati.
Possono però essere affidati in concessione a soggetti privati se ciò serve migliorarne la utilizzabilità.
Mobili sono, per esclusione, tutti gli altri beni, comprese, precisa l’art. 814 c.c., le energie naturali che hanno valore economico (pensiamo al valore commerciale delle frequenze elettromagnetiche).
Mobili registrati sono chiamati i beni individuabili attraverso numeri di targa o di matricola e iscritti in pubblici registri. Sono tali gli autoveicoli, le navi, gli aerei, ma anche le macchine operatrici, come ruspe, bulldozer, escavatori.
Fungibili, pertanto, sono i beni sostituibili con altri dello stesso genere. Fungibile è sicuramente il denaro, poiché una banconota è perfettamente sostituibile con un’altra dello stesso valore. Ma lo sono anche i prodotti agricoli di una medesima qualità, i prodotti industriali fabbricati in serie, nonché le azioni e le obbligazioni emesse da una medesima società.
Infungibili sono, invece, i beni che possiedono una loro specificità che li rende unici.
Sono infungibili, pertanto, i beni immobili, poiché un terreno non potrà mai essere perfettamente uguale a un altro terreno, né una costruzione a un’altra costruzione. Sono infungibili le opere d’arte e anche i beni mobili registrati (ma solo dopo la loro registrazione).
Materiali sono, per esclusione, tutti gli altri.
Il primo comma dell’art. 816 c.c. stabilisce che:
“È considerata universalità di mobili la pluralità di cose che appartengono alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria.”
La rilevanza giuridica dell’universalità sta nel fatto che può essere considerata un bene unico e quindi può essere alienata senza la specifica elencazione delle singole cose che la compongono.
Tuttavia, poiché ogni bene conserva una propria individualità, può essere oggetto di alienazioni separate. Dispone in proposito l’art. 816, comma 2, c.c.:
“Le singole cose componenti l’universalità possono formare oggetto di separati atti e rapporti giuridici.”
“[…] le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa ”
Stabilisce il primo comma dell’art. 818 c.c.:
“Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.”
I frutti naturali, una volta separati dalla cosa o dall’animale che li ha prodotti, assumono un proprio valore economico
Ci sono altri beni, come il denaro, le case, le aziende, che non germogliano né partoriscono e che, tuttavia, se concessi in godimento ad altri, producono un reddito. Tale reddito può essere considerato il frutto di questi beni ed è chiamato frutto civile per distinguerlo da quello naturale.
Se il valore dei beni e dei crediti di una persona è superiore al valore dei debiti, questa avrà un patrimonio netto attivo; se è inferiore avrà un patrimonio netto passivo.
► Approfondimenti
Liberalizzazione anche per i parcheggi. Il decreto Semplificazioni (Dl 9 febbraio 2012, n. 5) innova la disciplina inerente il divieto di vendere i cosiddetti “parcheggi Tognoli” su area privata: per questa tipologia di posti auto, dal 10 febbraio 2012 la proprietà può essere trasferita a patto che il parcheggio oggetto della cessione sia contestualmente destinato a pertinenza di un’altra unità immobiliare collocata nello stesso Comune.
Le tipologie
Per comprendere appieno la novità legislativa, occorre preventivamente compiere un excursus sulle possibili tipologie di parcheggio con le quali si può avere a che fare. Il catalogo può essere così riassunto:
– parcheggi della “legge ponte”: sono gli spazi destinati a parcheggio di cui debbono essere obbligatoriamente dotate le costruzioni realizzate dopo l’entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765 (la cosiddetta legge ponte, perché fece da “ponte” tra la legge urbanistica fondamentale, e cioè la legge 1150/1942, e la cosiddetta legge Bucalossi, vale a dire la legge 10/1977). La legge 765/1967 introdusse l’articolo 41-sexies della legge 1150/1942, secondo il quale, considerando la sua attuale versione, «nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione»;
– parcheggi della legge Tognoli su area privata: sono disciplinati dall’articolo 9, comma 1, legge 24 marzo 1989, n. 122 (nota come legge Tognoli, dal cognome del suo fautore), secondo il quale negli edifici – sia di proprietà individuale che di proprietà condominiale – si possono realizzare parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo del fabbricato, nei locali siti al piano terreno del fabbricato nonché nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato;
– parcheggi della legge Tognoli su area pubblica: sono i parcheggi disciplinati dall’articolo 9, comma 4, legge 122/1989, secondo il quale i Comuni possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup), la realizzazione di posti auto, su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, da destinare a pertinenza di immobili privati, concedendo il diritto di superficie dell’area pubblica ai privati interessati, a imprese, società o cooperative di costruzione (tutti soggetti che, una volta realizzati i box, li cedono a coloro che possono destinarli a pertinenza di proprie unità immobiliari);
– parcheggi diversi da quelli sopra elencati.
La «circolazione»
È indispensabile tenere distinte le prime tre categorie dalla quarta, in quanto i parcheggi di quest’ultimo tipo non soffrono vincoli in ordine alla loro vendibilità, mentre le prime tre categorie hanno pesanti limitazioni.
I parcheggi della legge ponte, a fronte di un tortuoso iter legislativo e giurisprudenziale – culminato nella legge 28 novembre 2005, n. 246 – sono di libera trasferibilità, ma sono comunque gravati da un vincolo urbanistico di destinazione a parcheggio. Resta poi aperto il tema se l’asservimento obbligatorio di questi spazi al servizio dell’edificio di cui essi fanno parte, qualora realizzatosi prima del 16 dicembre 2005 (giorno di entrata in vigore della legge 246/2005) dispieghi ancor oggi il suo effetto (si veda l’articolo in basso nella pagina).
La semplificazione
È solo sui parcheggi della legge Tognoli che incide dunque il Dl Semplificazioni del 2012, in vigore dal 10 febbraio scorso. In precedenza, sia i parcheggi “Tognoli-privati” sia i parcheggi “Tognoli-pubblici” erano accomunati dalla previsione secondo la quale «essi non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» (articolo 9, comma 5, legge 122/1989). Con il Dl Semplificazioni si ha una divaricazione:
– la proprietà dei parcheggi “Tognoli-privati” «può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali» a condizione che vi sia una «contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune»;
– il regime dei parcheggi “Tognoli-pubblici” rimane invece invariato: essi non sono trasferibili se non insieme alla unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze. Se dunque il parcheggio fosse venduto senza l’appartamento o se l’appartamento fosse trasferito con esclusione del parcheggio, il contratto di compravendita sarebbe nullo.
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