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  Le modifiche alla disciplina degli affitti brevi in arrivo per il 2024

04/12/2023 - Diritto commerciale e turistico

Tra le novità normative annunciate dal Governo in chiusura della legge di bilancio per il 2024 sono previste importanti modifiche per la disciplina degli affitti brevi. La disciplina, in parte già contenuta all’interno del D.l. Anticipi, pubblicato sul finire di ottobre e collegato alla legge di bilancio, introduce nuovi obblighi per i proprietari e modifica le regole per la cedolare secca, l’imposta sostitutiva più utilizzata per questo tipo di locazioni.
Si tratta di un tema estremamente sentito nel dibattito politico e sociale, già da qualche anno sotto la lente di ingrandimento degli organi della Commissione Europea (ne avevamo parlato qui).

Quali sono le problematiche legate a quest’istituto giuridico? Quali le novità che saranno introdotte?

 

Che cosa si intende per “affitti brevi”?

Anche se nel linguaggio comune il termine più utilizzato è “affitto”, il termine giuridicamente corretto per riferirsi al contratto con cui un proprietario concede in godimento un immobile (o una porzione di un immobile) a un conduttore è locazione.

La disciplina giuridica delle varie tipologie di locazione bilancia interessi spesso contrapposti: quelli del locatore, interessato a percepire un canone mensile, quelli del conduttore, interessato al godimento dell’immobile. Le principali tipologie di locazione sono:

  • Le locazioni abitative: regolate dalla legge n. 431/1998 integrata da ultimo dalla l. n. 91/2022. Si tratta della tipologia di locazione utilizzata da chi cerca un immobile da abitare, dagli studenti fuori-sede alle famiglie in cerca di casa. La durata standard di questi contratti è di 4+4 anni. È prevista la possibilità di ridurre a 3+2 in caso di canone concordato (un canone vincolato dagli enti territoriali che consente al proprietario di avere alcune agevolazioni fiscali), nonché la possibilità di stipulare contratti dalla durata più breve (1 anno) nei casi previsti dalla legge (ad es. il completamento di un percorso di studi da parte del conduttore).
  • Le locazioni ad uso commerciale: regolate dalla legge n. 392/1978, si tratta di contratti che riguardano l’attività d’impresa (industriale, commerciale, artigianale) e pertanto hanno una durata maggiore. La disciplina prevede una durata minima di 6+6 anni e una durata massima di 30 anni.
  • Le locazioni brevi: si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo per una durata non superiore ai 30 giorni. Il locatore deve essere una persona fisica che agisce al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.

 

Negli ultimi anni, di affitti brevi si è discusso soprattutto a seguito dell’ingresso nel mercato italiano di servizi di intermediazione come AirBnB, piattaforme che facilitano l’incontro tra locatore e conduttore in ambito turistico, consentendo di stipulare velocemente contratti di breve durata.
L’exploit di questi servizi, specialmente nei centri storici di città ad alto interesse turistico come Milano, Firenze, Bologna, Roma ecc. ha modificato sensibilmente in mercato immobiliare dei territori, spesso in negativo per le famiglie e i lavoratori in cerca di soluzioni abitative più stabili (ad esempio, provocando un rialzo dei prezzi per l’affitto di una stanza o di un intero appartamento).
L’opzione degli affitti brevi a scopo turistico viene scelta da un numero sempre maggiore di famiglie che, interessate ad arrotondare le proprie entrate o convinte dalla facilità di utilizzo dei portali online, utilizzano servizi come Airbnb sottraendo immobili alle locazioni tradizionali.
Proprio per questo motivo, alcune città hanno imposto e stanno imponendo limiti per questa tipologia di contratti, a tutela dei residenti, famiglie, lavoratori e studenti.

 

Le novità introdotte per il 2024

Nel corso di dicembre, con l’approvazione della legge di bilancio, si avranno le ultime conferme sulla disciplina che sarà in vigore per il prossimo anno. Passiamo in rassegna le principali novità proposte:

  • L’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% a partire dalla seconda casa. La cedolare secca è un’opzione che consente al locatore di sostituire le imposte dovute per la locazione (IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposte di registro e di bollo per il contratto) e di applicare un’aliquota fissa, normalmente il 21%. A partire dal prossimo anno, per i proprietari che affitteranno più di un immobile, l’aliquota sarà alzata al 26%. Si tratta di un provvedimento rivolto a colpire chi specula maggiormente su questo tipo di operazioni. Non va infatti dimenticato che uno dei presupposti per l’applicabilità della disciplina degli affitti brevi è proprio la non professionalità del locatore. Inoltre, se i contratti sono stipulati mediante il ricorso a intermediari come Airbnb, sarà la società di intermediazione a dover trattenere l’imposta e versarla allo Stato.
  • L’introduzione del Cin (Codice Identificativo Nazionale). I locatori che stipulano contratti di affitto breve o turistici, dovranno esporre obbligatoriamente un codice identificativo a livello nazionale, pena onerose multe (fino a 8.000 €). L’introduzione del codice consentirà di censire le locazioni di questo tipo presenti nel nostro paese, aumentando il livello di trasparenza delle stesse. L’obiettivo importante è quello di ridurre l’evasione fiscale all’interno del mercato delle locazioni.
  • Nuovi obblighi in materia di sicurezza per i locatori che gestiscono l’immobile in forma imprenditoriale. Per tutti coloro che stipulano locazioni turistiche come imprenditori (bed & breakfast e simili), è previsto un aumento delle regole da rispettare in materia di sicurezza dell’immobile. Gli appartamenti dovranno essere dotati di estintore e rilevatore del gas, pena, anche in questo caso, sanzioni salate.

E voi, cosa ne pensate? Queste misure produrranno i risultati sperati o si tratta di un intervento ancora troppo poco incisivo?

 

Attività

Il mercato delle locazioni: un’attività per orientarsi
Una volta finita la scuola, tra le tante domande sul futuro cui dare risposta, una scelta importante riguarderà il luogo in cui andare a vivere. Sia che tu scelga di restare a casa, sia che decida di trasferirti in un’altra città, interessarsi delle locazioni abitative significa informarsi sul mercato immobiliare. Dopo aver individuato una o più città in cui ti piacerebbe vivere, fai una ricerca online (possono aiutarti portali di ricerca come Immobiliare, Idealista ecc.) e rispondi alle seguenti domande:

  • Quanto costa l’affitto di una stanza vicina al centro storico?
  • Quanto costa l’affitto di un monolocale? E di un bi/trilocale?

Dopo aver risposto, confronta i tuoi risultati con quelli dei compagni di classe. In quali città è più conveniente vivere?

 

Fonti per approfondire:

 

Riferimenti nei testi Zanichelli:

  • Ronchetti, Diritto e legislazione turistica 5ed, vol. 1, pp. 337-341
  • Ronchetti, Diritto e legislazione turistica 5ed, vol. 2, pp. 423-424; 438-442
  • Righi Bellotti, Selmi, Economia Globale, pp. 396
  • Righi Bellotti, Selmi, Il mondo dell’economia, pp. 357-359

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